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13 de Novembro de 2018

Usucapião Extrajudicial

Luciano Knoepke, Advogado
Publicado por Luciano Knoepke
há 5 meses

Antes de adentrarmos nos procedimentos da Usucapião Extrajudicial, vamos primeiramente trazer um breve conceito de usucapião e um resumo de algumas de suas modalidades.

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1- Conceito de usucapião

Na lição de Venosa (2014, p. 120), “usucapir é adquirir a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo”.

A usucapião é uma das formas de aquisição originária da propriedade. Diz-se originária aquela em que não há nenhuma relação com o titular anterior.

O Professor Venosa (2014, p. 206) define a Usucapião como “o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições”.


2- Modalidades de usucapião

a) Ordinária ou comum:

- Bens móveis: prevista no artigo 1260 do Código Civil (CC/2002). Está atrelada a 3 (três) anos de posse contínua e incontestada. Depende ainda de possuir justo título e boa-fé.

- Bens imóveis: disposto no artigo 1242, também depende de posse mansa e pacífica por, com justo título e boa-fé.

b) Extraordinária:

A lei exige posse contínua e incontestada por 15 (quinze) anos, e independe da existência de justo título e boa-fé (art. 1238, CC/2002).

Segundo o parágrafo único do art. 1238 do Código Civil, o tempo de 15 (quinze) anos poderá ser reduzido para 10 (dez) anos se houver estabelecido no imóvel moradia habitual ou serviços de cunho produtivo.

c) Especial urbana:

Essa modalidade está prevista na Constituição Federal, art. 183; no Estatuto da Cidade, art. e no Código Civil, art. 1240.

Quanto aos requisitos: possuidor de área urbana que não ultrapasse 250 m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) durante 5 (cinco) anos e sem oposição.

d) Especial rural:

A usucapião especial rural está disposta no art. 191 da CF/88 e no art. 1239 do Código Civil.

Nessa modalidade se enquadram àqueles que possuírem por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, área em zona rural com até 50 (cinquenta) hectares. Também é indispensável que seja utilizada de maneira produtiva por seu trabalho ou de sua família e ainda que tenha moradia na propriedade.

Essas são as modalidades mais conhecidas, mas há outras, como, por exemplo, a coletiva, de interesse social, indígena, especial urbana por abandono de lar.

Agora que fizemos essa introdução à Usucapião, vamos entrar no mérito da Usucapião Extrajudicial.


3- Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial não é novidade em nosso ordenamento jurídico, pois a Lei nº 11.977/2009 já autorizava nas regularizações fundiárias de interesse social. Apesar de restrita, era possível usucapir administrativamente nessa relação disposta na Lei nº 11.977/2009.

Entretanto, foi através do novo Código de Processo Civil que avançamos um pouco no processo de desjudicialização com o objetivo de trazer maior celeridade aos procedimentos e tentar desinchar o Judiciário.

Sendo assim, a Lei nº 13.105/2015 incluiu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/1973, mais conhecida como Lei de Registros Publicos (LRP).

Desta maneira, sem prejuízo da via judicial, uma vez cumprido os requisitos é possível requerer o reconhecimento extrajudicial de usucapião em todas as suas modalidades.


4- Requerimento e documentação necessária

No procedimento da usucapião extrajudicial é indispensável que o interessado esteja representado por advogado.

O requerimento deve ser instruído com os seguintes documentos:

a) Ata notarial:

Segundo o art. 216-A, inciso I, da LRP, a Ata notarial será lavrada pelo tabelião. Nesse documento será atestada a posse do requerente e de seus antecessores.

A Ata notarial é um instrumento público e nela será descrita a situação, porém não emitirá juízo de valor.

b) Planta e memorial descritivo:

Nos termos do inciso II, do art. 216-A, da LRP, será assinada por profissional habilitado do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

A planta tem a função de registrar a localização do imóvel em relação a logradouros, bem como, de anotar as dimensões do imóvel, a orientação geográfica, dentre outros elementos.

Por sua vez, o memorial descritivo irá descrever o imóvel pelo qual se quer usucapir.

c) Certidões negativas:

Dispõe o art. 216-A, inciso III, da LRP, que o requerimento deverá ser instruído com as “certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente”.

Essas certidões são necessárias para demonstrar se há litígio sobre a área e tem o condão de verificar algum fato que interfira no reconhecimento da usucapião.

d) Justo título:

É um documento hábil que induz o possuidor a entender que ele tem a condição de proprietário. Em tese, trata-se de um título formal, porém possui alguma falha que impede a aquisição. Até porque se não houvesse, não haveria razão de usucapir.

O justo título transmite um estado de aparência que permite afirmar inicialmente que a posse do sujeito é de boa-fé.

A LRP dispõe no inciso IV, do art. 216-A que serve como justo título, qualquer documento que demonstre a origem, a continuidade da posse, a natureza e o tempo da posse e cita como exemplo o pagamento de taxas e impostos que incidirem sobre o imóvel.


5- Procedimento administrativo

O rito a ser observado pelo registrador é o previsto no art. 216-A da LRP. É nos parágrafos insertos nesse artigo que consta o procedimento a ser realizado pelo registrador.

Em suma:

- Autuação do pedido pelo registrador;

- Notificações aos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel para se manifestar seu consentimento, sendo que o silêncio se entende como aceitação);

- Notificação à União, ao Estado, ao Distrito Federal a ao Município para que se manifestem sobre o pedido no prazo de 15 dias;

- Publicação de edital para a ciência de terceiros interessados que poderão se manifestar no prazo de 15 dias;

- Realização de diligências a pedido do oficial do Registro de Imóveis em caso de alguma dúvida;

- Transcorrido o prazo de 15 dias dado a terceiros interessados, o oficial registrará a aquisição do imóvel e realizará a abertura da matrícula;

- Se o requerente discordar de alguma exigência apontada pelo Registrador estará ele autorizado a suscitar o procedimento de dúvida;

- Se ao final das diligências a documentação não estiver em ordem, o Registrador rejeitará o pedido;

- Se houver a rejeição o pedido, ao requerente é permitido o ajuizamento da ação de usucapião;

- Ocorrendo alguma impugnação pelos titulares de direito, por terceiros interessados ou algum ente público, os autos serão remetidos ao juízo competente da comarca de situação de imóvel. Nesse caso, o requerente deverá emendar a petição adequando-a ao procedimento comum;

- Se o imóvel usucapiendo for um condomínio edilício, bastará a notificação ao síndico;

Em linhas gerais, essa é a Usucapião Extrajudicial.


Percebemos que há muitas vantagens, sobretudo, em celeridade do procedimento administrativo.

Para os advogados, trata-se de uma ótima oportunidade de ganhos substanciais.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 31 de dezembro de 1973. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 07 Jun 2018.

BRASIL. Constituição Federal de 1988. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituição/constituição.htm>. Acesso em: 07 Jun 2018.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 16 de março de 2015. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 07 Jun 2018.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014.

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